¿Alquilar o sacar una hipoteca?

Según un estudio comparativo publicado recientemente, a largo plazo resulta más conveniente tomar un crédito hipotecario UVA que pagar un alquiler. “A pesar de que las cuotas y los alquileres evolucionan de forma similar, el pago mensual del crédito hipotecario termina siendo superior al valor del alquiler, con diferencias que oscilan entre el 6% y el 11%. Sin embargo, la diferencia no pareciera ser significativa si se tiene en cuenta que la familia pasa a ser propietaria de un inmueble”, señala el informe del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

En Argentina, el sueño del techo propio muchas veces se ve interrumpido por las fluctuaciones de la economía. Incluso, en algún momento, el sueño se transformó en pesadilla. En la actualidad, con un plazo de financiamiento de entre 5 y 30 años, se multiplican las entidades bancarias que ofrecen préstamos para acceder a la compra de una vivienda. Derogada la Ley de Alquileres, cada vez más inquilinos se ven tentados por la vuelta de los créditos UVAs.

En caso de contar con el capital inicial para cubrir el porcentaje que no se financia -- entre un 20 y 30 por ciento del valor total del inmueble-- más los gastos complementarios como impuestos, escribanía e inmobiliaria y de cumplir con una serie de requisitos que exigen las entidades, el contexto de inflación controlada permite ilusionarse con el crédito.

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que define cómo se mueven las cuotas de los créditos, se ajusta diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), un índice elaborado por el Banco Central en base a la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Si la inflación se mantiene en los parámetros estipulados por el Gobierno, el costo mensual del alquiler y el de las cuotas se acercan cada vez más. En relación con los créditos tradicionales, además, al inicio las cuotas son más bajas.

Por su parte, el precio de los alquileres se establece entre las variaciones del IPC y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Suben año a año, no tienen plazo mínimo de locación y comparten con los UVA las actualizaciones por inflación. Es decir, los contratos de alquiler aumentan de manera similar a las cuotas de estos préstamos.

Comparación

Para hacer bien los cálculos, otra de las estimaciones que hay que poner en la balanza es el ajuste del salario. En este sentido, si el precio de la UVA sube al doble de lo que se incrementa el ingreso del trabajador, en solo 6 meses el porcentaje que ocupa en el presupuesto familiar en pesos pasa del 35 al 39 por ciento.

Respecto a las opciones sobre plazos de financiamiento, éstos van de 5, 10, 15, 20, 25 o hasta 30 años y las tasas de interés fluctúan entre 4 y 8 por ciento más las variación de las UVAs. Datos del Banco Central marcan una tendencia creciente hacia la elección de los créditos. En septiembre pasado, el volumen de préstamos llegó a un nivel que no se registraba desde agosto de 2018, cuando los UVA estaban en pleno auge. Sin embargo, poco tiempo después, con el aceleramiento del proceso inflacionario, la devaluación y la suba de tasas que llevaron al aumento sideral de las cuotas surgieron las voces críticas y los arrepentidos de haber tomado la deuda.

En ese momento muchos de los deudores activaron las cláusulas de cobertura previstas para extender la duración del préstamo y reducir el peso de la cuota sobre un salario diezmado.

En el comparativo histórico, el informe de UADE da cuenta de que los UVA pueden resultar más favorables: para un alquiler de $100.000 iniciado en julio de 2022, la diferencia a pagar en 2024 fue de $19.730 a favor del crédito UVA. En este punto, remarcan la importancia de considerar no solo las cuotas mensuales, sino también la acumulación de un activo propio que puede incrementar su valor con el tiempo.