Tras el fin del PROCREAR, el Gobierno implementa hipotecas divisibles: de qué se tratan

El gobierno de Javier Milei oficializó este miércoles el fin del programa Procrear que permitió a miles de argentinos acceder a su primera vivienda y alcanzar así el sueño de la casa propia. En su lugar, habilitó la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Así quedó plasmado en los Decretos 1017/2024 y 1018/2024 publicados hoy en el Boletín Oficial con las firmas del mandatario libertario y de todos los integrantes de su Gabinete.

¿Qué son las hipotecas divisibles?

El Decreto 1017/2024 establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos hipotecarios UVA para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

• Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
• Hipotecas sobre el derecho real de superficie: habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
• Registro de boletos de compraventa: se podrán registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
• Seguro facultativo para proyectos en construcción: hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.

En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Se tendrá que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto
• Debe haber conformidad de las partes para que concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
• Al dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional.

El decreto señala la importancia del crédito hipotecario para mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica. Argumenta que el mercado inmobiliario requiere un entorno de estabilidad macroeconómica, como el descenso de la inflación y la mejora en los salarios reales. Además, se resalta el déficit de viviendas hipotecables, que afecta el acceso al financiamiento para obras futuras.

A fin de agilizar el proceso de acceso a viviendas y fomentar el desarrollo inmobiliario, se planteó necesario reducir la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades, y se propuso para ello el uso de figuras legales como hipotecas divisibles y derechos reales de superficie. También se destacó la importancia de una regulada intervención estatal, permitiendo que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías.

El fin del Plan Procrear

En medio del ajuste, el gobierno libertario liquidó el programa Procrear. El Procrear ofrecía hasta el año pasado diferentes líneas: Desarrollo Urbanístico, que permitía acceder a créditos para la compra de viviendas construidas en predios urbanísticos de todo el país; Lotes para la construcción, con financiación para la compra de un lote y habilita un crédito complementario para construir una casa, y créditos para instalar una red de gas natural.

Los dos primeros eran a tasa cero y con plazos de devolución de hasta 30 años. En los últimos años se incorporó el Coeficiente Casa Propia en reemplazo de los Créditos UVA de la gestión de Mauricio Macri, que dejaron un tendal de deudores con cuotas que se volvieron impagables y deudas cada vez mayores.

Entre 2012 y 2015, durante el gobierno de Cristina Kirchner, se construyeron casi 120 mil viviendas entre créditos individuales para la construcción y desarrollos urbanísticos impulsados por el Estado. Entre abril de 2021 y agosto de 2023, el Procrear II permitió 65 mil créditos para construcción de viviendas, y se terminó el 83% de las viviendas de los créditos para la construcción.

El Programa abarcaba también el acceso gratuito a prototipos de vivienda que los beneficiarios —elegidos por sorteo tras una preinscripción para la cual debían cumplir con una serie de requisitos— podían usar gratuitamente. Algunos de esos modelos habían resultado ganadores del Concurso de Proyectos Habitacionales organizado entre el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y el Colegio de Arquitectos.

Eran créditos que tenían una cobrabilidad casi total, y que, apuntó el ex secretario de Desarrollo Territorial, Luciano Scatolini, “no sólo daba respuestas en un contexto de necesidad de acceso a la vivienda, o de mejorarlas o ampliarlas, sino también como fuente de trabajo, inclusión, planificación urbana, el dinamismo de pueblos y ciudades donde es necesario arraigar a su población garantizándole el derecho a la vivienda”.

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